Ventanas ilegales y derechos adquiridos

Posted by admin in Blog, Legal | 3 Comments

20

sep

2010
Parece que el tema de abrir ventanas en medianeras y no saber a qué nos enfrentamos, hasta qué punto tenemos derecho a mantenerlas, si nos pueden denunciar…es más frecuente de lo que nos pensamos.

Julián nos preguntaba sobre un tema de derechos:

Hola,

Gracias por vuestra atención por adelantado. La verdad es no sé si mi consulta debería hacerse a un arquitecto, a un abogado, al defensor del pueblo o directamente a unos matones a sueldo.

Os cuento:

Vivimos mi pareja y yo en un edificio del casco viejo de Zaragoza de unos 200 años. Tenemos un par de ventanas que dan a un patio interior. Durante los dos siglos de vida del edificio es difícil determinar si estas ventanas han estado ahí siempre y si han sido siempre como son ahora -el piso lo compramos ya tal y como está-. Lo que sí se puede saber porque tenemos documentación es que adonde dan siempre ha sido un patio interior.

El problema viene porque derribaron el edificio adjunto al que pertenece el patio interior y ahora una de las constructoras más grandes de Zaragoza -con todo lo que ello conlleva, dinero, prepotencia…- está edificando en esa parcela, con la que compartimos pared medianera. La prueba de que el patio interior ha de ser respetado es que incluso ellos lo han tenido que mantener, renunciando a una valiosa porción de metros para vender en el centro mismo de la ciudad.

Pero. Hay un pero: han salvado el hueco del patio interior, sí, pero lo han elevado, es decir, el suelo de la terraza que construyen NO está donde estaba el suelo del edificio viejo, sino más arriba para aprovechar el espacio de abajo en los locales. Y tanto han subido que nos tapian parte de las ventanas. El suelo de la futura terraza queda como a mitad de la mayor de las ventanas.

Lo peor es que no han dado ninguna explicación, un día encofraron y echaron el forjado. Hace un par de días aún han subido más poniendo un par de hileras de tocho y una de caravista. Nadie nos ha explicado qué planean hacer. Hacen y punto. Si te atreves o sabes cómo, protesta.
Unos nos dicen que tienen derecho, que es cosa de arquitectos, otros que es un tema de leyes, otros que no nos pueden quitar la ventana alegando nuestro derecho de luces, han visto el caso gente que se dedica a la construcción y han opinado que nunca han visto un atropello semejante… el abogado de la comunidad no ayuda -o no sabe por dónde tirar, o le da miedo enfrentarse al gigante-, la administradora nos dice que busquemos un aquitecto pero sin darnos ninguna seguridad de nada. Ir a la constructora nosotros a título particular es como si David pide audiencia con Goliat…. cualquier cosa que aleguen no la sabemos rebatir, ni legalmente, ni arquitectonicamente, nos sentimos totalmente indefensos y perdidos.
Parece que la última opción más plausible es buscar un arquitecto que perite el asunto y proyecte una solución con la que poder acudir a la constructora a hablar…
No sé si esto es así, si sirve de algo, si merece la pena el gasto de este trámite, si hay alguna opción en definitiva. No sabemos qué derecho nos ampara, ni cómo proceder en caso de que estén haciendo algo ilegal, paralizarles la obra nueva, hacerles rectificar el forjado del patio interior… qué podemos hacer nosotros frente al poder económico que ellos tienen…?¿?

Cualquier opinión o información puede ayudarnos y, si os hace falta mayor documentación o detalles, estaremos encantados en proporcionároslos.

Un saludo y gracias de nuevo:

Julián Paniagua

En este caso, en vez de centrarnos sólo en vuestro caso, vamos a intentar abarcar un poco más con la respuesta para aclarar el tema a más gente que anda despistada con el tema.

1.- Si una ventana se abre en una medianera, patio interior, fachada…dónde sea que no esté en proyecto inicial y sobretodo SIN PERMISO es ilegal. Esto, que en principio parece muy obvio parece que no siempre lo es.

2.- Si pasan 10 años demostrables desde que se hizo la ventana se gana el derecho a que el Ayuntamiento no te la haga cerrar. Sin embargo, si el solar al que nuestra ventana se compra por una empresa que quiere construir adiós a nuestra ventana, nos la pueden tapiar sin problemas.

3.- Si nuestra ventana da a un patio común con el edificio contiguo, caso de Julián, y derriban ese edificio, por mucho que quieran construir deben respetar nuestra ventana y unos metros frente a ella suficientes para que entre luz, ventilación… En este caso se respetaría la ventana porque es legal, estaba proyectada desde inicio.

4.- Igualmente si una ventana a medianera es legal y queda por encima del tejado vecino y derriban el edificio contiguo construyendo uno más elevado, deben respetar nuestra ventana porque es legal.

En vuestro caso concreto, antes de tirar de la manta, aseguraos de que las ventanas que dan al patio son legales, lleven allí el tiempo que lleven, buscar planos originales y demás. Esto entiendo que es muy complicado, y más si es un edificio de hace 200 años, sin embargo hay dos cosas que ayudan a defender que son ventanas legales: el patio interior existía y se ha respetado y las ventanas a patio interior de todos los pisos son iguales ( esto me lo imagino yo).

Lo de que todas las ventanas sean iguales es importante, si son ventanas proyectadas se han hecho todas acorde a un mismo proyecto y al mismo tiempo, si cada vecino se ha hecho su ventana, hace 100 años o hace 2, tendrán distintos tamaños, localizaciones

Solución:

- Si son legales: Tenéis todo el derecho a denunciar y a que tiren el forjado u os indemnicen por tapiaros media ventana. Preguntar pasos a seguir en el Ayuntamiento.

-Si son ilegales: dar gracias a que os han respetado media ventana, poco podéis hacer.

Este tipo de temas son siempre muy complicados, llevan mucho tiempo y, cuanto más tengan construido, más difícil va a ser que derriben así que poneos las pilas ya e intentar mover el asunto porque luchar contra una gran constructora es difícil.

Ya nos contareis cómo ha ido la cosa, mucho animo y sobretodo mucha paciencia.



  1. 3 Comentarios

    • josefina romero comenta:

      Muy buenas, mi pregunta vá sobre un tema parecido, pero yo estoy al otro lado del conflicto según veo. Tengo un piso en el que varias ventanas dan a un patio de luces de mi edificio. El edificio colindante, lógicamente no tiene ventanas al patio de luces del mío, salvo dos ventanucos de unos 40x40cm en la primera planta del edificio colindante. Pertenecen a un piso en corrala, al que según me dice el propietario le permitieron abrir esas ventanas la comunidad del mío. El caso es que este señor se queja contínuamente del ruido que hacen mis inquilinos y que le llega a través de sus ventanucos en el patio de luces de mi edificio. Lo he hablado con la presidenta de mi edificio y me dice que esos ventanucos han estado ahi "desde siempre" y que le parece que se le dió permiso en su día al propietario del piso de la finca contigua. En resumen necesitaría saber si son o no legales y donde me puedo informar. No pretendo incordiar a nadie, pero si me perjudican a mi quiero defenderme como es normal.
      gracias anticiadas.
      Josefina

    • Miguel Luis comenta:

      Hola buenas, mi consulta es la siguiente:
      Tenemos la antigua casa de mi abuela, consta de tres plantas con una habitacion por planta, pero en la primera planta en espacio mas estrecho y a un metro por encima del nivel se hizo la cocina. O sea visto desde la fachada tenemos 3 plantas pero los metros equivalentes de la cocina a modo de patio de luces particular. Despues construyeron edificios a ambos lados de la casa y ambos edificios hicieron ventanas a este patio. Ahora queremos derribar la casa y queremos aprovechar todos los metros y construir hasta arriba con lo que taparíamos las ventanas a los vecinos. Nuestra casa se hizo mucho antes que las otras. No hay constancia escrita de los vecina hicieran las ventanas con permiso de mi abuela. Estoy hablando de construcciones de hace 60 u 80 años, ho hay planos ni proyectos. ¿tenemos razon si al levantar les tapamos las ventanas a estos aprovechados?. Gracias

    • primoarquitecto comenta:

      Hola Josefina y Miguel Luis.

      Por favor, enviarnos vuestras dudas a dudas@tengounprimoarquitecto.com para que podamos daros respuesta correctamente.

      Las preguntas escritas como comentarios en los post muchas veces acaban perdidas y sin respuesta.

      Muchas gracias, el equipo

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