LO QUE HAY QUE SABER PARA CONSTRUIR UNA CASA

Posted by admin in Blog, Legal, Sin categoría | 8 Comments

9

dic

2011

Carmen nos contaba que lleva tiempo ahorrando para hacerse una casita en el pueblo de sus abuelos, pero que después de buscar información por internet y hablar con algunos vecinos le han quedado muchas dudas sobre todos los trámites que hay que hacer.

A continuación intentaremos enumerar, de forma clara y concisa, los principales pasos a seguir para construir una vivienda:

1. DISPONER DE UN SOLAR DONDE CONSTRUIR LA CASA, que tenga las características adecuadas para el tipo de edificio que se quiere construir. Para cada municipio la normativa urbanística es distinta y, a su vez, las tipologías cambian según la zona en que esté ubicado el solar. Por ejemplo, en algunas zonas se puede construir bloques de viviendas con mucha altura, en otras casas en hilera y en otras casas aisladas con jardín. Para asesorarse se puede consultar al técnico municipal de cada ayuntamiento.

2. CONTRATAR UN ARQUITECTO para que haga el proyecto básico y de ejecución de la casa. Este proyecto debe incluir una memoria, los planos, la justificación de toda la normativa y finalmente un presupuesto. En caso que haya que derribar un edificio existente para construir la vivienda será necesario también un proyecto de derribo.

3. REALIZAR UN ESTUDIO GEOTÉCNICO DEL TERRENO. Para que se pueda calcular la estructura que debe sustentar el edificio es necesario realizar unos ensayos sobre el terreno.

4. REALIZAR UN LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO DEL SOLAR. Este punto es optativo, en caso que sea un solar llano y regular se puede prescindir del levantamiento y tomar medidas, pero si es un terreno con mucho desnivel probablemente el arquitecto aconsejará que tome las medidas un topógrafo.

5. TRAMITAR LA LICENCIA DE OBRAS. Cuando el proyecto está terminado hay que presentarlo en el ayuntamiento, que lo valorará, y si se ajusta a la normativa concederá la licencia de obras. Las tasas que hay que pagar dependen de cada municipio. Se puede consultar en el ayuntamiento.

6. CONTRATAR UN APAREJADOR que se hará cargo, juntamente con el arquitecto, de la dirección de la obra.

7. ELEGIR UN CONTRATISTA. Con el proyecto en la mano, que llevará incluido un presupuesto desglosado con todos los materiales y la mano de obra que se necesita para construir la casa, se aconseja pedir distintos presupuestos para contratar al que se ajuste más en precio y calidad.

8. CONSTRUIR LA CASA. Se empiezan las obras, se resuelven todas las dudas que vayan apareciendo y finalmente, después de unos largos meses, se acaban las obras y…

9. TRAMITAR LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN AL AYUNTAMIENTO. El arquitecto y el aparejador dan la obra por terminada y firman un certificado de fin de obra. En caso que se hayan hecho cambios respecto al proyecto inicial se tendrá que presentar también los planos y una memoria con las modificaciones. Con toda esta documentación, el técnico del ayuntamiento realiza una inspección a la casa para comprobar que las obras se ajusten a la licencia y, cuando todo es correcto, se concede la licencia de primera ocupación.

10. DAR DE ALTA LOS SERVICIOS de agua y luz en las respectivas compañías suministradoras.

11. DAR DE ALTA LA CASA EN EL CATASTRO Y EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

12. DISFRUTAR DE LA NUEVA CASA y, como no, pagarla…

Respecto a cuánto podrían costar todos los trámites es difícil dar una cifra exacta. Los honorarios de los proyectos suelen variar en función del arquitecto o del aparejador que se contrate (se recomienda pedir varios presupuestos). Pasa lo mismo con el estudio geotécnico y el levantamiento topográfico y finalmente las tasas por licencias también dependen de cada Ayuntamiento (normalmente oscilan entre el 2-3% del presupuesto de ejecución material del proyecto).

Esperamos haberte aclarado un poco las cosas y que te decidas a construir la casa para la que estás ahorrando en el pueblo de tus abuelos. Si finalmente decides lanzarte a la aventura nosotros estaremos encantados de hacerte llegar nuestro presupuesto.

  1. 8 Comentarios

    • Sin nombre comenta:

      ¡Felicidades por la página! muy útil esta entrada para los afortunados que se lo puedan permitir ;)

    • Sin nombre comenta:

      Yo no es por nada pero tener que contratar a un Arquietcto y luego a un aparejador siempre me ha resultado algo increible, es como dar de comer a dos pudiendo dar solo a uno. Ya se y soy mas que conciente de los trabajos que realiza cada uno, pero me sigue pareciendo tremendo…y me hace plantearme muchas cosas sobre la actual crisis.

    • muy buena informacion… !!gracias!!

    • Yop comenta:

      1- Tener un colega en hacienda o el banco que te busque un terreno a tu gusto entre los expropiados o impagados. Paga el terreno y la construcción de golpe. Si no puedes alquila un piso en un barrio de mala muerte y no empeñes a tu país en una burbuja inmobiliaria acusando luego a los bancos y los mercados de todos los males, haciendo que sea la clase media como siempre quienes paguen tus deudas. Si eres un proletario asúmelo y vive como tal.
      2- Conseguir el estudio geotécnico del vecino de al lado y fotocopiarlo.
      3- Evitar los trámites optativos, como el levantamiento topográfico.
      4- Tramitar la licencia de obra. Prepara un maletín con dinero y pregunta en el bar del pueblo por el que maneja el cotarro allí. No te equivoques de persona o necesitarás otro maletín.
      5- Haz los planos en el sketchUp; con algo de práctica y buen gusto nadie notará la diferencia con el de cualquier estudio de arquitectura corriente y con suerte se darán cuenta de que el tuyo es mejor que todo lo que han visto hasta ahora.
      6- Tienes un primo arquitecto? Consigue a alguien que tenga un primo arquitecto. Dale una propina y te firmará el proyecto (puede que te pida una copia para él, no se la cedas o venderá tu proyecto). El aparejador es un colega del susodicho primo, con una cenita arreglas, de todos modos solo irán por tu finca el día de la inauguración, a por los canapés (guarda los chetos y la tortilla para cuando lleguen).
      7- Evita a toda costa cualquier tipo de relación con un contratista si valoras tu salud tanto como tu bolsillo. Cuatro portugueses x 1 caravana con nevera y tele x 3 meses de salario mínimo y fin de fiesta en el Mamba Negra darán mejores resultados.
      8- Empieza las obras. Si surgen dudas es que algo hiciste mal. No puede haber dudas jamás, bajo ningún concepto.
      9- Si has hecho correctamente los pasos 4 y 6 no necesitarás el 9.
      10 y 11- Tómate tu tiempo para estos dos. Aún tienes luz y agua de obra para varios meses porque nadie imagina que hayas podido terminar en tan solo tres.
      12- Y sí, disfruta de tu casa, si no tienes con quién busca a los portugueses y únete a la juerga.

    • primoarquitecto comenta:

      El arquitecto y el aparejador tienen funciones diferentes en una obra. Sin embargo es cierto que hoy en día, debido a la crisis, en ocasiones se prescinde de uno de ellos según la magnitud de la obra.

      En cuanto al comentario de Yop, no sé que decir, creo que las cosas hay que hacerlas bien y por los trámites legales, sino al final acabas teniendo que pagar para legalizar lo que se hizo a escondidillas y, como dice un constructor con el que hemos trabajado alguna vez ” las gallinas que entrán por las que salen”.

      Por otro lado los maletines para construir en terrenos no urbanizables preferimos que se queden en manos de su propietario, sino esto sería un despropósito.

    • Yop comenta:

      Solo estaba retratando la cruda realidad con el estupendo humor que me caracteriza y que tan famoso me ha hecho, por otro lado este blog me parece cojonudo.

    • primoarquitecto comenta:

      Nos alegramos mucho de que te guste el blog y te felicitamos por tu exito humorístico. Un saludo

    • Yop comenta:

      Gracias, eres muy amable. Ya hablaremos con calma de la firma del proyecto ;D

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