planes para una futura construccion

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28

ago

2010

El mail que nos enviaba Carlos con varias dudas es muy largo así que hemos decidido ir contestándole a medida que pregunta, a ver si logramos resolver sus dudas:

Hola!!!

Ante todo ENHORABUENA por la web que tenéis.

Me presento, me llamo Carlos, tengo 32 años y NO tengo casa.

He comprado una parcela en una urbanización, ésta tiene 513 m², está en un pueblo de la provincia de Guadalajara, a 997 metros de altitud y la temperatura media anual está sobre los 10-11 grados centígrados, clima es mediterráneo continental, con inviernos rigurosos, largos y fríos y veranos secos con altas temperaturas, con precipitaciones de entre 400-500 mm anuales.

La parcela tiene forma casi rectangular (los ángulos no son exactamente de 90˚, pero los lados sí son rectos), tiene orientación Sur, (al N, E y O linda con otras parcelas) es urbanizable toda ella, pero a la hora de construir hay que dejar 3 metros por lado de retranqueo, en fin que ya tengo los planos de lo que me gustaría construir. He diseñado un chalé de dos plantas de 90 m² cada una, para tener libre bastante espacio de parcela para jardín y una posible piscina. No soy arquitecto, ni delineante, ni nada por el estilo, pero es algo que siempre me ha gustado.

He conocido una forma de construir bastante sencilla, a la vez que eficaz y segura, creo; es un encofrado de poliestireno de diferentes grosores donde se vierte el hormigón y, en lugar de desencofrar, se queda incorporado como aislante acústico y térmico, tanto interior como exterior (Hay varias marcas, con sus respectivas webs, EUROMAC2 o STYROSTONE). El sistema es rápido, bastan dos o tres personas, y se hace en un par de semanas. Creo que con este sistema todas las paredes de la construcción son muros de carga, o paredes maestras.

La verdad es que me importa mucho el aislamiento de la casa, tanto por la comodidad de los ruidos, como por el ahorro energético a la hora de refrigerarla o calefectarla.
También sé que éste material, más el hormigón del rellenado es caro, pero el principal ahorro está en la mano de obra, ya que lo realizaré yo mismo.

Sé lo que quiero construir, pero no sé si será realizable, ya que no tengo conocimientos técnicos sobre los pesos, las medidas, los vanos, etc. y puede que esté cometiendo errores de inicio, de los que no soy consciente.

La idea es hacerme autopromotor, y empezar a construir dentro de uno o dos años. He sido albañil durante un tiempo, y me veo capacitado para levantar la edificación casi al completo, además en fontanería, electricidad y paredes interiores no tengo problemas. Tengo familiares y amigos profesionales que me podrían asesorar y ayudar.

Para no alargarme mucho, expongo mis dudas.

DUDAS

No sé en base a qué criterios cobra un arquitecto y un aparejador, si por el trabajo de creación de los planos, por los metros útiles de la misma, por la superficie, por las paredes o los metros cúbicos de la casa ¿Me lo podríais decir?

Esta pregunta es muy frecuente, como ya hemos comentado otras veces los arquitectos suelen estimar sus honorarios de dos maneras:

1.- Se estima el presupuesto global de la obra y se cobra un 7% del mismo. Normalmente si el proyecto lleva un diseño especial o alguna cosa rara se suele incrementar un poco este porcentaje. Este valor es fijo al finalizar la obra ya que el presupuesto puede variar mientras se ejecuta la obra ( a la baja o a la alta)

2.- El arquitecto hace un estudio aproximado del tiempo que le va a llevar el proyecto, cuantas visitas de obra tendría que hacer, dificultad del mismo,…y da un precio cerrado desde el principio.

Yo personalmente trabajo con el segundo punto, estimo costes y tiempo y oferto un precio, creo que es más ético y más justo, aunque esta es una opinión absolutamente personal.

¿Es obligatorio contratar un arquitecto, o bastaría con un aparejador si presento yo el plano?

Vamos a ver, el arquitecto y el aparejador son dos entes diferentes igualmente importantes en la obra con trabajos complementarios. Si tu presentas el plano posiblemente liberaras al arquitecto de parte de su trabajo y te abaratara los costes finales.

Sobre si el arquitecto es obligatorio, SI ROTUNDO. Si decides hacer la obra de estrangis digamos, con unos albañiles y demás al final Tendrás que pedir al ayuntamiento agua, electricidad,….y te van a pedir un proyecto firmado por un profesional, vamos,que lo que crees que te ahorras lo vas a acabar pagando, creo firmemente que si haces las cosas bien al final ahorras.

Por otro lado, por muy bien que está tu proyecto si contratas a un arquitecto que te lo revise seguro que entre los dos lográis la casa perfecta para ti.

¿Cuanto costaría hacérmelo vosotros?

En caso de hacerla nosotros retomo la primera pregunta. Tendríamos que visitar el solar, hablar contigo, y luego hacer un estudio y pasarte una oferta de honorarios.
Con ese proyecto deberías/deberíamos ir a dos o tres constructoras y pedir presupuestos.

¿En el precio está incluido el visto bueno del Colegio de Arquitectos de la Comunidad Autónoma en la que se construya? ¿De qué depende la cuantía de éste?

Las tasas del colegio de arquitectos dependen de la magnitud de la obra que se ejecute ( normalmente m2 construidos). Si se incluye en el precio del arquitecto o no depende del contrato que se realice.
Yo siempre hago tasas aparte a cambio de cerrar mis honorarios en un principio, son un poco manías de cada uno, está en tu mano negociarlo con el arquitecto.

¿El aparejador va aparte? ¿Ha de ser éste de la misma Comunidad Autónoma, o solamente es conveniente por las visitas que debe hacer a la obra? ¿Es obligatorio para el aparejador ir a visitar la obra, para comprobar que se cumplen los requisitos técnicos?

El aparejador se contrata aparte, igual que las cosntructoras puede elegirlo el arquitecto o el contratante. Es recomendable que tenga el estudio cerca de la obra para asegurarnos las visitas frecuentes, aunque es su trabajo e irá frecuentemente.

Es obligatorio para el aparejador ir a visitar la obra y también para el arquitecto. Para obras pequeñas no es preciso un aparejador aunque siempre es una garantía tener uno porque se encargan de qué todo se desarrolle como debe.

Yo recomiendo que el aparejador no sea de la constructora, a fin y al cabo la constructora es la encargada de ejecutar la obra correctamente pero el aparejador y el arquitecto se encargan de que no se la metan doblada al cliente. Por supuesto tienen muchas más funciones pero es una forma de decirte que siempre van a estar de tu lado.


He diseñado los planos con las paredes exteriores de un grosor de 20 cm. y las interiores de separación entre estancias de 10 cm. para conseguir un buen aislamiento ¿Son unos grosores normales, son algo exagerados o deberían ser más anchas?

Son grosores normales, dependerá luego de los materiales utilizados. Cuando tengas arquitecto te orientará perfectamente en este punto.

¿Tenéis conocimiento del proceso necesario para que un banco te conceda un préstamo para convertirte en autopromotor? Me refiero a informes técnicos, a proyectos aprobados o cosas así.
Ni idea

He leído en la Red, en foros de construcción que lo realmente difícil de edificar con estos sistemas es encontrar un arquitecto, que quiera ponerse a estudiar y a utilizar un sistema tan poco convencional y por tanto desconocido ¿qué opináis?

No creo que sea difícil. A mi encontrarme con obras con sistemas constructivos nuevos o simplemente estar en obra e ir aprendiendo con los albañiles, carpinteros,… me parece fascinante. Lo malo de trabajar con cosas nuevas es que el arquitecto no se arriesgará a asegurarte al 100% el resultado final, no porque no confíe sino porque es algo nuevo también para él.

Bueno, os adjunto los planos, para que digáis qué os parecen, y si es posible llevar a cabo la construcción de mi hogar.

PLANTA BAJA

Es una vivienda con un sistema constructivo muy sencillo. A mi personalmente no me gusta demasiado la organización por varias cosas:

- La cocina debería tener la posibilidad de acceder al porche para sacar una mesa en verano y hacer el porche como parte de la misma.

- El baño de la planta baja está absolutamente sobredimensionado y en un sitio fantástico. Tendría que ser más pequeño, aseo sin bidé y con plato de ducha a lo más. Yo lo ubicaría en la habitación auxiliar dejando la salida al porche al salón o a la habitación auxiliar/estudio.

- Pierdes mucho espacio en pasillo.

- ¿por qué tiene tantas ventanas el garaje? ¿es también taller?

PLANTA SUPERIOR

Esta bastante bien, aunque yo me dejaría de vestidores y pondría un baño completo al dormitorio principal y dos buenos armarios empotrados. Si lo del vestidor te hace ilusión mantenlo pero el baño completo en el dormitorio principal es BÁSICO.

MUCHÍSIMAS GRACIAS por prestarme a vuestro primo arquitecto, pues yo no tengo ninguno. Y de nuevo felicidades por la idea y por la web.

Muchas gracias a ti por confiar en nosotros, esperamos serte de ayuda.

Si quieres contactar con nosotros más adelante no dudes en hacerlo. MUCHA SUERTE

la casona del abuelo

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13

ago

2010

Hace unas semanas Carlos Chacón nos planteaba unas dudas que creo son bastante comunes. Pasamos a darles respuesta esperando que sean de ayuda a más seguidores de la página.

Estimados Sres

A mi madre le gustaría reformar una casa antigua, donde vivía mi abuelo. Lleva bastante tiempo deshabitada y para empezar no tenemos ni idea que
parte del presupuesto destinado a la vivienda puede llevarse la parte correspondiente al Arquitecto.

La casa esta en un pueblo que es conjunto histórico artístico, por lo que en principio no se debería modificar la fachada. Por dentro esta muy abandonada también. Lo que mi madre quiere es una reforma que mantenga algo la estructura antigua, pero que sea funcional para ella ya que es una persona mayor 73 años y no esta muy bien de la piernas.

El presupuesto no es muy grande por lo que si no llega para todo solo se arreglaría el exterior, tejado, planta baja y primera planta.

La casa consta de Planta baja, 1ª y 2ª mas un desván. Por planta las medidas aprox. son de 45 a 50 mt.

Es indispensable el proyecto de arquitecto?
Debe ir el arquitecto y los constructores en el mismo lote o bien podemos elegir los constructores nosotros?
El costo del arquitecto en base a que va? Es cuota fija o es un % del valor total de la obra?
Les adjunto unas fotos de la casa, para que se hagan una idea.

Gracias anticipadas por todos sus comentarios.
Reciban un cordial saludo
Carlos Chacón

Nos adjuntaba unas fotos de la casona pero por probemas en el blog, últimamente muy frecuentes, no podemos subirlas. En ellas se ve que estamos hablando de una casona de pueblo de 3 plantas más buhardilla con una gran balconada en el frente. El estado de la casa es muy precario, la cubierta esta totalmente estropeada, los suelos desvencijados y el resto viejo y en mal estado.

Claramente es una obra que necesitaria de un buen proyecto de rehabilitación y adaptación a las necesidades de su futuro ocupante.

¿Es indispensable el proyecto de arquitecto?

Si. En este tipo de obras de rehabilitaión se toca mucho la estructura, es necesaria la presencia de un arquitecto y posiblemente también la de un aparejador.


¿Debe ir el arquitecto y los constructores en el mismo lote o bien podemos elegir los constructores nosotros?

Los arquitectos en ocasiones trabajan con un constructor pero no es lo usual. Lo primero es pedirle un proyecto a un arquitecto y, con el proyecto en la mano, solicitar 2 o 3 presupuestos a constructoras, a ver cual es la que más os interesa.

Es importante pedir presupuesto con el proyecto ya hecho, si la consttructora estima precio antes de ver el proyecto seguro que es más caro, aparte de que no sería un presupuesto el todo real.

¿El costo del arquitecto en base a que va? ¿Es cuota fija o es un % del valor total de la obra?

Esto depende de los arquitectos. Yo personalmente estimo el coste en tiempo que me va a llevar la obra, el cargo de responsabilidad civil que conlleva,….y según eso planteo mis honorarios fijos, cueste lo que cueste la obra al final.

Hay arquitectos que para hacerse una idea de sus honorarios lo que hacen es directamente estimar u porcentaje del coste final de obra ( 7%, 8%, según).

Personalmente no estoy muy a favor de esto porque se presta a arquitectos listillos que encarecen la obra para sacar más tajada, aunque conozco a mucha gente seria que trabaja con este sistema, no quiero tampoco generalizar.

Lo suyo es llegar a un acuerdo con el arquitecto que contratéis

Esperamos haberos sido de utilidad, a ver si conseguimos poner fotos y completamos vuestro post para que puedan intervenir y comentarlo nuestros seguidores.

Parcela con Unidad de Ejecucion

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11

ago

2010

La duda que intentaremos resolver a continuación es un poquillo complicada, básicamente porque es un tema más de leyes e posibles cambios en la normativa vigente que de arquitectura propiamente dicha.

Lo vamos a intentar:

Hola acabo de conocer vuestra pagina por la entrevista de punto radio y la verdad me parece una idea genial, sobre todo para ver si nos podéis echar un cable a los que no tenemos ni idea, así que gracias de antemano.

Os explico un poco nuestro caso, nosotros vivimos en un bajo con jardín que hemos puesto a la venta, bueno mejor dicho parece ser que ya hemos vendido, ya que aun no hemos recibido el dinero pero dentro de 3 días hemos quedado para hacer el contrato de arras y formalizar la reserva.

Nuestra idea siempre ha sido comprar un terreno y construir nuestra propia casa; mi duda es la siguiente: tenemos ojeado un terreno que tiene 722m, en el cual según el plan de urbanismo vigente en Santander se pueden construir 2 chales independientes pero el problema es que esta en unidad de ejecución, la verdad es que no tenemos mucha idea de lo que esto significa pero por lo que hemos podido averiguar seria muy complicado a la hora de construir.

Después de interesarnos e ir a urbanismo en Santander para ver como esta el tema, nos han comentedo que en principio en un año mas o menos puede salir el plan nuevo, lo que nos facilitaria mucho las cosas porque el terreno pasaría a ser U1 (actualmente esta calificado como U2) con lo cual no estaría en unidad de ejecución.
La verdad es que el precio es tentador (90000€ los 722m, es decir 45000€ cada comprador, el otro interesado es un amigo nuestro) por lo que estamos muy interesados en comprar pero nos echa para atrás la dichosa “unidad de ejecución”. Me gustaría que me explicarais un poco en que consiste este problemilla y que nos aconsejáis, comprar o no.

Muchas gracias,
Un saludo, María

Para empezar vamos a ponernos en situación, para desarrollar el crecimiento de las ciudades, pueblos,… los municipios realizan Planeamientos. Los Planeamientos a su vez se desarrollan mediante Proyectos de Urbanización, en unidades de ejecución. Estas unidades garantizan el reparto equitativo de beneficios y cargas en las distintas parcelas/solares resultantes.

La ventaja de comprar un terreno que entra en el planeamiento de suelo urbano es que las parcelas contarán con abastecimiento de agua, energía eléctrica, pavimentación de calzada y alumbrado público.

En este caso parce que el terreno que estáis estudiando ha sido clasificado en el planeamiento vigente como U2 y van a ser modificado a U1. Tanto el suelo U1 como el U2 son Suelo urbano-Residencial Familiar, la diferencia entre ambas clasificaciones es básicamente la edificabilidad (mayor la de U2) y que en el caso U1 las construcciones deben ser para uso residencial en exclusiva.

Ciertamente no soy una experta en este tema, sin embargo, si os han dicho que en la parcela en cuestión, según el Plan Urbanístico vigente, se pueden construir dos chalets independientes y va a ser modificado a terreno U1 (Residencial-Familiar)no entiendo muy bien el problema aún manteniéndose en clarificación U2.

Creo que de existir un problema es otro o no os lo han explicado bien, cada municipio tienes sus planes y sus normativas y con los datos dados no sé qué más responderos.

Si alguien ve algún error en lo que he escrito por favor que me corrija, si todo esta correcto adelante con la compra y la construcción de los chalets.

Aquí nos tenéis si necesitáis una arquitecto que os haga el proyecto y lleve la obra.

¡¡Mucha suerte!!

ITE, la ITV de los edificios

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9

jun

2010

Silvia es la secretaria de una comunidad a puntito de tener que pasar la ITE.

Para que nos entendamos todos la ITE viene a ser la ITV de los coches, una inspección que se realiza cada 10 años para asegurar el buen envejecimiento de los edificios. No comenta:

me encanta vuestro blog,
por fin sé donde buscar ayuda u ideas en mi próxima vuelta de tuerca con mi casa (se acerca, se acerca….la última vez tiré paredes y abrí ventanas…)


Probablemente no es vuestro campo, pero como soy arquitectos a lo mejor podéis aconsejarme en esto de la ite…soy la secretaria de mi comunidad, muy chiquitita (solo 9) y nos toca la ite este año…como puedo hacer para buscar un arquiteco valido y competente en esto de refornas y rehabilitaciones?

gracias de todos modos por vuestra atención y enhorabuena por el blog..

silvia mondino

Para empezar nos consideramos arquitectos validos y competentes, por lo que no tienes porque dudar en este punto y por otro lado la ITE la podemos resolver tranquilamente, vamos, ¡¡ que no nos minusvalores antes de conocernos mujer !!.

Antes de nada te comento un poco en qué consiste una ITE.

Básicamente se tienen que mirar 4 puntos de un edificio:

1.- Estado de la estructura
2.- Estado de la fachada
3.- Estado de la cubierta
4.- Existencia de humedades, tanto de bajantes como de ascendentes.

Esto te lo puede hacer cualquier arquitecto. Normalmente hay dos maneras de hacerlo:

1.- Se contrata a un arquitecto que te haga la ITE, él entrega el informa al ayuntamiento y, si es negativo , la comunidad contrata al mismo arquitecto u a otro que haga las reformas pertinentes. Una vez realizadas las reformas el mismo arquitecto que hizo la ITE inicial la vuelve a pasar, normalmente ya sin coste, y entrega la resolución positiva.

2.- Se contrata a un arquitecto que te haga la ITE. Si hay algo negativo el arquitecto te hace la reforma o espera a que se la encargues a alguien y luego directamente entrega la ITE positiva.

Consejos que te damos:

El precio por realizarte una ITE debe andar entre los 500 y 800 euros, en el colegio de arquitectos de tu ciudad seguro que te dan unos baremos. No te fíes de los arquitectos que trabajan con una constructora que te venden el ” te hago la ITE por 50 euros y luego te resolvemos la reforma que haya que hacer” , al final te la meterán en el coste de la reforma.

Busca gente seria y de confianza, es la típica cosa en la que te hacen el lió como si nada.

De todas formas la ITE es un trámite que todos los edificios deben pasar cada 10 años para asegurar que nuestras viviendas van a seguir en buen estado otros 10, no te preocupes.

Cualquier cosa ya sabes, dudas@tengounprimoaqruitecto.com

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