Ventanas ilegales y derechos adquiridos

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20

sep

2010
Parece que el tema de abrir ventanas en medianeras y no saber a qué nos enfrentamos, hasta qué punto tenemos derecho a mantenerlas, si nos pueden denunciar…es más frecuente de lo que nos pensamos.

Julián nos preguntaba sobre un tema de derechos:

Hola,

Gracias por vuestra atención por adelantado. La verdad es no sé si mi consulta debería hacerse a un arquitecto, a un abogado, al defensor del pueblo o directamente a unos matones a sueldo.

Os cuento:

Vivimos mi pareja y yo en un edificio del casco viejo de Zaragoza de unos 200 años. Tenemos un par de ventanas que dan a un patio interior. Durante los dos siglos de vida del edificio es difícil determinar si estas ventanas han estado ahí siempre y si han sido siempre como son ahora -el piso lo compramos ya tal y como está-. Lo que sí se puede saber porque tenemos documentación es que adonde dan siempre ha sido un patio interior.

El problema viene porque derribaron el edificio adjunto al que pertenece el patio interior y ahora una de las constructoras más grandes de Zaragoza -con todo lo que ello conlleva, dinero, prepotencia…- está edificando en esa parcela, con la que compartimos pared medianera. La prueba de que el patio interior ha de ser respetado es que incluso ellos lo han tenido que mantener, renunciando a una valiosa porción de metros para vender en el centro mismo de la ciudad.

Pero. Hay un pero: han salvado el hueco del patio interior, sí, pero lo han elevado, es decir, el suelo de la terraza que construyen NO está donde estaba el suelo del edificio viejo, sino más arriba para aprovechar el espacio de abajo en los locales. Y tanto han subido que nos tapian parte de las ventanas. El suelo de la futura terraza queda como a mitad de la mayor de las ventanas.

Lo peor es que no han dado ninguna explicación, un día encofraron y echaron el forjado. Hace un par de días aún han subido más poniendo un par de hileras de tocho y una de caravista. Nadie nos ha explicado qué planean hacer. Hacen y punto. Si te atreves o sabes cómo, protesta.
Unos nos dicen que tienen derecho, que es cosa de arquitectos, otros que es un tema de leyes, otros que no nos pueden quitar la ventana alegando nuestro derecho de luces, han visto el caso gente que se dedica a la construcción y han opinado que nunca han visto un atropello semejante… el abogado de la comunidad no ayuda -o no sabe por dónde tirar, o le da miedo enfrentarse al gigante-, la administradora nos dice que busquemos un aquitecto pero sin darnos ninguna seguridad de nada. Ir a la constructora nosotros a título particular es como si David pide audiencia con Goliat…. cualquier cosa que aleguen no la sabemos rebatir, ni legalmente, ni arquitectonicamente, nos sentimos totalmente indefensos y perdidos.
Parece que la última opción más plausible es buscar un arquitecto que perite el asunto y proyecte una solución con la que poder acudir a la constructora a hablar…
No sé si esto es así, si sirve de algo, si merece la pena el gasto de este trámite, si hay alguna opción en definitiva. No sabemos qué derecho nos ampara, ni cómo proceder en caso de que estén haciendo algo ilegal, paralizarles la obra nueva, hacerles rectificar el forjado del patio interior… qué podemos hacer nosotros frente al poder económico que ellos tienen…?¿?

Cualquier opinión o información puede ayudarnos y, si os hace falta mayor documentación o detalles, estaremos encantados en proporcionároslos.

Un saludo y gracias de nuevo:

Julián Paniagua

En este caso, en vez de centrarnos sólo en vuestro caso, vamos a intentar abarcar un poco más con la respuesta para aclarar el tema a más gente que anda despistada con el tema.

1.- Si una ventana se abre en una medianera, patio interior, fachada…dónde sea que no esté en proyecto inicial y sobretodo SIN PERMISO es ilegal. Esto, que en principio parece muy obvio parece que no siempre lo es.

2.- Si pasan 10 años demostrables desde que se hizo la ventana se gana el derecho a que el Ayuntamiento no te la haga cerrar. Sin embargo, si el solar al que nuestra ventana se compra por una empresa que quiere construir adiós a nuestra ventana, nos la pueden tapiar sin problemas.

3.- Si nuestra ventana da a un patio común con el edificio contiguo, caso de Julián, y derriban ese edificio, por mucho que quieran construir deben respetar nuestra ventana y unos metros frente a ella suficientes para que entre luz, ventilación… En este caso se respetaría la ventana porque es legal, estaba proyectada desde inicio.

4.- Igualmente si una ventana a medianera es legal y queda por encima del tejado vecino y derriban el edificio contiguo construyendo uno más elevado, deben respetar nuestra ventana porque es legal.

En vuestro caso concreto, antes de tirar de la manta, aseguraos de que las ventanas que dan al patio son legales, lleven allí el tiempo que lleven, buscar planos originales y demás. Esto entiendo que es muy complicado, y más si es un edificio de hace 200 años, sin embargo hay dos cosas que ayudan a defender que son ventanas legales: el patio interior existía y se ha respetado y las ventanas a patio interior de todos los pisos son iguales ( esto me lo imagino yo).

Lo de que todas las ventanas sean iguales es importante, si son ventanas proyectadas se han hecho todas acorde a un mismo proyecto y al mismo tiempo, si cada vecino se ha hecho su ventana, hace 100 años o hace 2, tendrán distintos tamaños, localizaciones

Solución:

- Si son legales: Tenéis todo el derecho a denunciar y a que tiren el forjado u os indemnicen por tapiaros media ventana. Preguntar pasos a seguir en el Ayuntamiento.

-Si son ilegales: dar gracias a que os han respetado media ventana, poco podéis hacer.

Este tipo de temas son siempre muy complicados, llevan mucho tiempo y, cuanto más tengan construido, más difícil va a ser que derriben así que poneos las pilas ya e intentar mover el asunto porque luchar contra una gran constructora es difícil.

Ya nos contareis cómo ha ido la cosa, mucho animo y sobretodo mucha paciencia.



¿Puedo unir dos locales comerciales?

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13

sep

2010

Esther nos preguntaba una duda que casualmente corresponde con un trabajo que estamos llevando a cabo en el estudio de Madrid.

Hola buenas!

Mis padres han comprado dos locales comerciales juntos, uno de los cuales hace esquina. ahora están pensando en alquilarlos, y claro, sería importante saber si se pueden unir o no. os mando los planos de ambos.

otra cuestión relativa a estos locales sería saber si tienen posibilidad de construirse dos alturas, ya que tiene algo más de 6metros de altura pero el suelo queda 1metro por debajo del nivel de la calle. esto en algunos bares he visto que lo solucionan poniendo unas escaleras que bajan en la entrada, o una rampa.

muchas gracias, un saludo!!!

Siempre que no suponga un peligro para la estructura general del edificio dos locales comerciales se pueden unir. Con peligro para la estructura me refiero a que, por ejemplo, el muro que los separa sea el muro de carga del edificio, en cuyo caso se podría hacer con una modificación de la estructura pero yo no lo recomiendo y menos en edificios antiguos.

En el caso particular de tus padres podrían perfectamente unificar los dos locales si el futuro arrendador lo quisiera.

Actualmente estoy realizando la ampliación de un restaurante situado en un local alquilado. El arrendatario ha alquilado el local contiguo a su restaurante para este crecimiento. En este caso los dos locales ni siquiera son de un mismo dueño, sin embargo el arrendatario ha llegado a un acuerdo con ambos propietarios y legalmente no existe ningún problema. En vuestro caso que el propietario de ambos locales es el mismo elimina cualquier problema.

Sobre el tema de las dos alturas, en principio podría hacerse, tendrías que hacer un proyecto y presentarlo al Ayuntamiento ya que vas a ampliar los metros cuadrados útiles del local. Es verdad que mucha gente se hace la doble altura a modo de tarima para uso restringido del personal del negocio/actividad a desarrollar en él y no lo legalizan como otro piso/entreplanta, depende un poco de cada uno y de la obra a realizar.

Para salvar el metro de desnivel puedes recurrir a una escalera o rampa aunque dependiendo del negocio a implantar igual debería cumplir con las normativas de accesibilidad.

De todas formas, sabiendo que es posible llevar a cabo tanto la unificación como la construcción de otra altura, creo que lo ideal es que se alquile con la posibilidad de reforma y que, el mismo arrendatario, se encargue del proyecto.

Digo esto porque según el negocio a implantar tanto las necesidades derivadas del mismo como los requisitos exigidos por las ordenanzas y el CTE en Madrid variaran.

Creo que con esto respondemos a tu duda.

Nos ha escrito uno de nuestros seguidores, el arquitecto Javier Echenagusia Estévez, para ofrecernos otra visión de la reorganización que planteábamos ayer.

Comentaba que en Madrid te permiten construir en un ático una superficie equivalente al 20% de la superficie de la vivienda, sin necesidad de pedir más permiso que el de obra. Sin embargo no sabemos cómo funcionará esta normativa en Barcelona ni a qué tipo de ordenanzas/protecciones tendréis que regíros en vuestra zona y con vuestra fachada, así que mantenemos el consejo de acercaros al departamento de urbanismo de la junta de distrito que os corresponda a consultarlo.

Centrándose el la posibilidad de que os dejen construir, Javier nos dejaba dos posibles opciones dando una nueva vuelta de tuerca a nuestras proposiciones:

¿Podemos introducir la terraza en nuestra casa?

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6

sep

2010

Miguel vive con su mujer y sus hijas, la casa es pequeña y las hijas empiezan a necesitar más espacio, nos pedía consejo con este mail:

Hola,

Mi mujer y yo somos propietarios de un pisito que compartimos con nuestras
dos hijas, que con los años han ido creciendo y requieren de más espacio.
Dada la imposibilidad de hacer más grande el piso y por supuesto adquirir
otro, hemos pensado en la posibilidad de redistribuir los espacios, con el
objeto de ofrecerles un poco de independencia a cada una de ellas.

El espacio del piso es de 76 m2 más terraza, es un séptimo (ático) , consta
de tres habitaciones modestas, un baño y una cocina-office que se une con el
comedor-sala, que da salida a una terraza de unos 16 m. Esta ubicado en la
ciudad de Barcelona en la calle Rosselló, entre passeig San Joan y Roger de
Flor.

Bien nuestra consulta es si podríamos utilizar el espacio de la terraza como
cocina, con el objeto de poder hacer un pequeño aseo en espacio actual de la
cocina y ampliar una de las habitaciones. No tenemos muy claro si hay algún
tipo de ordenanza o normativa que lo impida.

Muchas gracias por vuestra atención y os felicito por vuestra empresa.

Miquel

Nos adjuntaba unas fotos y un plano del piso para que nos hiciéramos una idea del problema que planteaba.

La solución que Miguel propones es convertir la terraza en cocina para ampliar uno de los cuartos, la casa pasaría a tener un aspecto así:

Esta nueva organización tiene dos problemas a simple vista, por un lado el dormitorio que actualmente da a la terraza se quedaría sin ventilación y por otro la legalidad del asunto.

Normalmente cerrar galerías e incluirlas en la vivienda suele estar permitido, siempre que se continúe con la estética del edificio y este no esté con algún tipo de protección de fachada. Vuestro caso es diferente, no contáis con una galería sino con una terraza sin cerramiento superior, lo cual supondría crecer hacia la fachada y en altura.

No me atrevo a decirte que no te van a dejar al 100%, depende principalmente de dos factores, tu comunidad de vecinos y la ordenanza que esté vigente en tu ciudad. Te recomiendo que pidas cita con el técnico de urbanismo de la junta de distrito de tu barrio, en caso de ciudades grandes, o del ayuntamiento, en caso de ciudades pequeñas.

Él te dirá si es factible o no. Estas cosas, además de estar regidas por leyes, suelen hacerse o según permisos que te den personas, con esto quiero decir que depende del técnico que te toque, el barrio donde estes…pueden variar. No te cuesta nada ir, pierdes una mañana, y seguro que te aclaran si en tu caso es factible o no.

Nosotros por otro lado, y para que no te desanimes si no te dejan hacerte con la terraza, te vamos a dar otra posible visión de los cambios a realizar.

Con esta nueva organización tendríais 3 dormitorios espléndidos, dos con salida a terraza y uno con ventana a patio. La zona más privada, estos dormitorios, quedarían al fondo del piso, dejándose la zona de entrada al espacio más público, el salón.

Es cierto que perdeis un poco en salón, tendríais que valorar este punto.

Otra opción es invertir en muebles de ahorro de espacio, hace poco hicimos una entrada sobre el tema que tuvo mucho éxito:

http://tengounprimoarquitecto.blogspot.com/2010/08/soluciones-para-pisos-pequenos.html

Esperamos que este post os sirva de ayuda, no dejeis de comentarnos qué os dicen el el área de urbanismo.

Muchas gracias por confiar en nosotros.

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