distancia a linderos

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8

ene

2011

La duda de Francisco:

Buenos dias, me gustaria ponerme en contacto con ustedes para exponer mi caso y mi duda. Tengo una casa independiente con parcela en un pueblecito en Palencia, cerca de Herrera de Pisuerga. Esta parcela está limitada con un muro que mide 2 metros o 2,5 metros. El problema surge cuando el vecino de al lado ha edificado una casa pegada a mi muro. Mi consulta es: teniendo en cuenta que topograficamente su finca esta a menor cota que la mia, ya que el terreno va en forma descendiente, sobregalga sobre mi muro otro suyo el doble de alto? hasta que altura pueden levantar su vivienda desde la cota cero? Cuanto pueden levantar su muro de fachada por encima de mi muro? Les adjunto una foto desde dentro de mi finca para que se hagan una ligera idea. Estaria muy interesado y agradecido de que me pudiesen ayudar o informar. En caso de necesitar mas informacion no duden en pedirlo. Muchisimas gracias de ante mano y un cordial saludo

Hola Francisco,

En este caso se aplica la normativa existente en el municipio sobre separacion de linderos, es decir la distancia mínima a la que se puede edificar desde el borde de la parcela. Respecto a cuál es la altura máxima de edificación, también tiene que estar recogida en la normativa. Se suele medir de dos maneras, por numero de alturas-es decir pisos- o por metros, o ambas que es lo más común. en estecómputo, se especifica la “altura máxima de cornisa” es decir, el punto más alto de las casa, sin contar por ejemplo las chimeneas.
Lo más aconsejable es ir al arquitecto municipal del Ayuntamiento y pedir las espeficicaciones y datos de la parcela a estudiar, y en su caso, tomar las medidas que se estimen oportunas.Caso de no haber solucion, es simple pero efectiva. Plantar arboles que nos den intimidad.

Esperamos que te haya servido de ayuda

Ventanas legales/ilagales

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13

nov

2010
Josefina nos escribe con una duda que parece que se repite una y otra vez ¿ cuando una ventana abierta de forma ilegal comienza a ser legal? ¿qué derechos se adquieren con el paso del tiempo?… en este caso la pregunta se formula desde el bando opuesto al que nos viene siendo habitual:

Muy buenas, mi pregunta vá sobre un tema parecido al que plantea alguien que tiene problemas con ventanas ilegales en su piso, pero yo estoy al otro lado del conflicto según veo. Tengo un piso en el que varias ventanas dan a un patio de luces de mi edificio. El edificio colindante, lógicamente no tiene ventanas al patio de luces del mío, salvo dos ventanucos de unos 40x40cm en la primera planta del edificio colindante. Pertenecen a un piso en corrala, al que según me dice el propietario le permitieron abrir esas ventanas la comunidad del mío. El caso es que este señor se queja contínuamente del ruido que hacen mis inquilinos y que le llega a través de sus ventanucos en el patio de luces de mi edificio. Lo he hablado con la presidenta de mi edificio y me dice que esos ventanucos han estado ahi “desde siempre” y que le parece que se le dió permiso en su día al propietario del piso de la finca contigua. En resumen necesitaría saber si son o no legales y donde me puedo informar. No pretendo incordiar a nadie, pero si me perjudican a mi quiero defenderme como es normal.
gracias anticiadas.
Josefina

Hace tiempo nos escribió Julián con un problema de ventanas y le dimos una respuesta bastante general con el fin de ayudar a más gente con este problema. Teniendo en cuenta que se repite la duda vamos a volver a desarrollarlo.

1.- Si una ventana o ventanuco se abre e una medianera o patio de luces, que viene a ser tu caso y no está en el proyecto inicial ni tiene permiso : ES ILEGAL. En este caso dices que la comunidad propietaria del patio de luces les dio permiso, si eso es demostrable poco puedes hacer.

2.- Si pasan 10 años demostrables desde que se hizo la ventana, aunque no tuvieran permiso para hacerla, se gana el derecho a que el Ayuntamiento no te la haga cerrar.
Sin embargo, si el solar al que abren se compra por una constructora que quiere edificar pueden cerrarla sin problemas. En este caso, al ser un patio de luces nadie pude construir, está protegido, así que no es tu caso.

Sinceramente creo que vas a tener muchos problemas para conseguir que se cierren esas ventanas, de todas formas acude a tu junta de distrito y consulta con el técnico de urbanismo de tu zona.

Se nos ocurre que igual podrías llegar a un acuerdo con el vecino en cuestión y sustituir sus ventanas por otras con mejor aislamiento.

Os dejamos el link de la otra entrada que hicimos de ventanas legales/ilegales por si tenéis interes:

http://tengounprimoarquitecto.blogspot.com/search/label/ventanas


Dudas y orientaciones

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30

oct

2010

Javier recurrió a nuestra web con una duda sobre la orientación de unas viviendas que anda mirando en Rota para comprar.

Este es un tema importante a tener en cuenta cuando buscas un buen piso, así que hemos intentado dar una respuesta pesada a conciencia.

Hola !

Estaba mirando comprar un piso en Rota(Cadiz) y me gustaría saber que opinan de estos 2, en especial de la orientación que creo que es lo que peor tienen y de la forma un poco rara del salón.

Muchas Gracias.

El de esquina es un 2º y el interior un 1º y el edificio tiene 3 o 4 alturas, el interior da a una piscina y es 9 m2 mas grande que el de esquina, por la zona superior el de esquina tiene enfrente otro edificio de 3 o 4 pisos de altura.

¿ A q horas les daría el Sol ?, buscamos un piso luminoso.
Un saludo.

Javier

Por lo que veo, tenemos dos opciones de vivienda. A saber:


A) PISO INTERIOR – 1º PISO – ORIENTACIÓN NORTE-

B) PISO EXTERIOR – 2º PISO – ORIENTACIÓN SURESTE


Elegir una vivienda es un momento importante, y como todo en la vida es cuestión de gustos. Tu elección puede basarse en diferentes motivos, pero hay que saber elegir los importantes.

Nosotros dividiríamos la elección en tres factores:


- Gusto: para gustos los colores!

- Eficiencia energética: en cuál voy a ahorrar más (o gastar menos, que viene a ser lo mismo)

- Psicológicos: Dónde voy a estar más agustito. (trabajas todo el día y hay que volver a una casa donde nos sintamos bien)


Para empezar, nos dices que quieres un piso luminoso. Eso ya dirige la respuesta muchísimo.

Sabrás que el sol sale por el este y se pone por el oeste, recorriendo el sur. Por tanto, las fachadas norte no reciben luz directa, las sur lo reciben de lleno a mediodía, las este reciben el sol mañanero, y las oeste el ultimo sol de la tarde.


De aquí sacas conclusiones;

Fachada norte: frío en invierno, buena temperatura en verano. Mayor gasto de calefacción

Fachada sur: calor en verano, mejor temperatura en invierno. Mayor gasto de aire acondicionado.


Leí un estudio realizado por la UPM sobre la eficiencia y calificación energéticas en función, entre otros factores, de la orientación, y determinaba que la orientación sur obtiene una mejor calificación que la norte con menor coste, en líneas generales.

El aire acondicionado de dos meses por mucho que pagues es imposible que sea más caro que el gas de casi diez.

Aunque este depende de cada ciudad, está claro. Yo vivo en Madrid, y el aire acondicionado sólo lo pongo en julio y agosto, y desde luego pago muchísimo más de calefacción al año, que de aire acondicionado.


Yo creo que con esto queda resuelto el factor de EFICIENCIA ENERGETICA. Por tanto, un punto para la opción B, orientación sureste!!


Siguiendo con lo anterior y mezclándolo con temas psicológicos: A nivel personal, la orientación norte es un suplicio, no ver entrar un rayo de sol en tu casa ¡ es una de las cosas más tristes que existen!

Encima la vivienda interior sólo tiene una fachada hacia fuera, la norte, mientras que la vivienda exterior tiene dos, la sur y la este.

Puedes rebajar con muchos métodos la luz y el calor de tu casa, si los tienes en exceso; pero no puedes ‘fabricar’ la alegría de la luz natural y del sol si no los tienes.

Además ahora, con las nuevas bombillas obligatorias de bajo consumo la luz es más mortecina, nada es más sano que la luz del día, la luz solar….


Resuelto el factor PSICOLÓGICO!!. Otro punto para la opción B, orientación sureste!!


Y en cuanto a gustos…qué te voy a decir!

¿Qué prefieres? ¿Vivir en un primero o en un segundo? Hay gente que prefiere estar más abajo por comodidad, yo desde luego cuanto más arriba mejor. (¡Vivo en un ático orientado al este!).

¿Qué prefieres? ¿Que tu salón dé hacia el interior?, hacia una piscina donde en verano los niños no pararán de gritar (olvídate de la siesta), o ¿prefieres un piso exterior? Yo lo tengo claro.

¿Lo único malo? Que es más pequeño, eso sí.


Para mi gusto, otro punto para la opción B, orientación sureste!!


Opción A 0-3 Opción B


Como resumen de todo, te diré que los pisos más caros de las promociones y los que primero se venden son las orientaciones sur- mediodía y los más altos.

Los últimos en venderse y más baratos, son los bajos y primeros con orientación norte.

¡Por algo será!

Ah! Se me olvidab, el salón. Lo único raro que veo es la posición del balcón, en frente del dormitorio, pero con acceso por el salón. Pero tampoco me llama excesivamente la atención ni por positivo ni por negativo.

Ahora te toca elegir a ti, esperamos haberte ayudado

Un saludo

Contratar un arquitecto

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21

oct

2010
Me parece que Edi no es único que se pregunta exactamente qué hacemos los arquitectos ante una obra de reforma, él nos lo preguntaba de la siguiente manera:

Hola, nos estamos planteando hacer reformas en casa. Todavía no sabemos si en el piso en el que vivimos o si además le podremos unir el piso colindante que vamos a intentar comprar. De cualquier forma queremos cambiar muchas cosas y de momento sólo tenemos ideas. No hemos hecho nada similar y no sabemos cuáles son los pasos. Queremos que nos asesore un arquitecto pero nos da miedo entrar en el estudio sin nociones básicas. Las dudas iniciales son cuáles son los pasos y qué se cobra.
Tenemos un estudio de arquitectura al lado de casa. Entramos y le contamos y…¿nos cobra por hacernos un diseño y hacemos la obra como queranmos y con quien queramos? ¿nos cobra por hacernos la obra con su personal, diseño incluido? Y, sea como sea, de qué cantidades estamos hablando aproximadamente. ¿el cobro es en función de metros? ¿de dificultad?
Y claro, ¿nos tiene que dar un presupuesto inicial? ¿qué pasa si no nos gusta el diseño que nos hace?

Muchas gracias, primo.

Un saludo


Hola Edi,

No tengais miedo a entrar en un estudio de arquitectura, ellos os explicarán detalladamente cuál es el trabajo a realizar por parte de ellos con la metodología de trabajo que emplean (periodicidad de las reuniones, adecuación de vuestro presupuesto, vuestros anhelos, y al fin y a la postre, cuál es el sitio donde queréis sentiros a gusto) y cómo se cobra.

Yo, que trabajo en Barcelona, te puedo explicar cómo funciono y cómo funcionan todos los sitios donde he trabajado, pero cada estudio tendrá sus métodos que deberan explicarte el primer día. Los honorarios los calculamos con unos baremos que nos dan los colegios oficiales de arquitectos de cada comunidad. En estos baremos se incluyen muchos factores, los metros por supuesto, y también otras consideraciones que ya están estipuladas. Un estudio te lo calcula sin ningún tipo de compromiso. Lo encontrareis caro probablemente -aún tratándose de un trabajo que llevará su tiempo- pero ¿qué incluye (o debería incluir) un proyecto completo de arquitectura o interiorismo?

1)ANTEPROYECTO: Es el proceso inicial, donde el arquitecto propone sus ideas y se las expone al cliente quien previamente le ha dado unas directrices con las que trabajar hasta llegar a la solución que le satisfaga. El anteproyecto suele ser entre un 10 y un 15% del proyecto total. Muchas veces los arquitectos no lo cobran inicialmente, ya que es una cuestión de confianza mutua y pierden este trabajo si el cliente al final no sigue con el proyecto adelante con ellos, si sigue probablemente lo cobren después, pero realmente es donde se realiza el gran esfuerzo “mental” de pensar una solución.

2)PROYECTO BÁSICO: Son un conjunto de dibujos en planta, alzado y perfil y en ocasiones vistas en 3D, con las cotas correspondientes para una comprensión integra de este proyecto. Incluye detalles de zonas humedas (baños y cocinas). Suele ser entre un 30 y un 35% del total.

3)PROYECTO EJECUTIVO: Son un conjunto de planos y memorias de carácter unívoco, que hacen posible la ejecución de ese proyecto por cualquier constructor/industrial sin posibilidad de errores de interpretación-algo importante a la hora de establecer quién tiene razón en una decisión. Es un conjunto de planos y documentos que incluyen detalles constructivos, de mobiliario, despieces, especificaciones técnicas (marcas y modelos), memoria de calidades y mediciones (estas son fundamentales para pedir presupuestos). Suele ser entre un 30 y un 45% del total.

4)DIRECCIÓN DE OBRA: El arquitecto dirige a los constructores durante la obra y asume la responsabilidad de esta obra en caso que se hagan alteraciones en la estructura. Suele ser enter un 20 i un 30% del total.

Cual es el proceso a seguir??

1) Contratáis a un arquitecto que os haga el anteproyecto. Allí ya veréis el feeling que tenéis con el arquitecto. Si no llegáis a ningún acuerdo os buscáis otro. Si todo sale bien pasáis a:

2) Encargar el básico y ejecutivo (a veces si no se trata de un proyecto demasiado grande se hacen juntos y se llaman “proyecto básico y ejecutivo”). Aquí tendreis que veros muchas veces con el arquitecto, os preguntará muchas cosas que en el anteproyecto eran ideas y conceptos sobre cómo vivir la casa, su expresión concreta y definida: el cómo, dónde y qué de los materiales, la forma de colocarlos…hay que participar con ilusión en este proceso para conseguir que cada detalle sea de vuestro gusto. Una vez teneis el proyecto ejecutivo:

3) Pedir presupuestos a DISTINTOS CONSTRUCTORES con las mediciones del proyecto. Cuanto más detallado sea el proyecto, más ajustado será el presupuesto y menos “imprevistos” y “extras” van a aparecer. Es importante pedir varios y compararlos con mucho cuidado .Aquí el arquitecto os puede ayudar a comparar, recomendar constructores con los que trabaje etc…pero la decisión es vuestra. Un arquitecto sirve de zahorí, aconsejándoos acerca de cuál se adecúa mejor a vuestros intereses. Ya sea por la fiabilidad del constructor, su capacidad de maniobra ante imponderables, su disponibilidad, que el precio sea cerrado y si hay lugar para imprevistos: vosotros mandáis así que vuestro arquitecto servirá de puente entre todos procurando un buen entendimiento de partida con presupuestos que a veces, si se desconocen los materiales o la forma de trabajar y trabajarlos pueden resultar conflictivos. Una vez elegido el constructor pasamos a:

4)Iniciar la obra. El arquitecto participará si le habéis contratado la dirección de obra (obligatorio si hay alteraciones estructurales, no obligatorio si es obra menor) y tendrá bajo sus responsabilidades a ésta. Vigilará que todo se efectue según el proyecto y resolverá imprevistos que puedan surgir sobre la marcha. Un arquitecto sirve de barrera y de filtro. Es decir, observando que el constructor, llegado a un acuerdo del presupuesto, antes de cualquier cambio- por imprevisto o necesidad, tanto de vuestra parte como de la suya- no decida por su cuenta y riesgo sobre cuáles son vuestras decisiones. Quienes conocen el proyecto sois vosotros, y el arquitecto a quienes hayáis hecho partícipe quien os aconsejará en favor de vuestras necesidades y, vuestro bolsillo. Una vez acabada la obra…

5) A vivir y disfrutar de vuestro hogar!!!!!!

Esperamos haber sido de ayuda, quizás nos hemos dejado cosas o hemos dado otras por supuestas, si tienes más cuestiones o necesitas más aclaraciones no dudes en volver a contactar!
Y lo mismo a cualquiera de nuestros lectores que tuviese interés en esta cuestión.

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